El mercado inmobiliario en la comarca muestra una marcada brecha entre la vivienda usada y la de nueva construcción. Mientras que la segunda mano mantiene precios orientados al comprador local, las promociones recién levantadas en zonas clave como La Alcaidesa y Santa Margarita dependen casi en su totalidad del capital extranjero.

El sector inmobiliario en el Campo de Gibraltar cotiza a dos velocidades. Por un lado, la vivienda de segunda mano continúa registrando precios ajustados a las rentas de la comarca, con promedios en municipios como Algeciras y La Línea de la Concepción que oscilan entre los 1.300 y los 1.450 euros por metro cuadrado. Por otro, la obra nueva ha experimentado un incremento sustancial que sitúa el metro cuadrado muy por encima de la media local, superando habitualmente los 2.500 a 3.500 euros/m² en promociones residenciales y escalando hasta cifras exclusivas en enclaves como Sotogrande o Tarifa.

Esta brecha de valor no solo responde al encarecimiento de los materiales de construcción y la escasez de suelo urbanizable, sino a un perfil de demanda profundamente diferenciado.

La Alcaidesa y Santa Margarita: el 93% del comprador es extranjero

El fenómeno más representativo de esta polarización se concentra en la franja costera que abarca La Alcaidesa (entre San Roque y La Línea) y la urbanización Santa Margarita. En estas promociones de obra nueva, alrededor del 93% de los compradores son extranjeros.

Este perfil internacional responde a una combinación de factores estratégicos y de estilo de vida:

• Sinergia con Gibraltar: La cercanía a la Roca atrae a profesionales cualificados y ejecutivos británicos y europeos que trabajan en Gibraltar pero prefieren fijar su residencia en territorio español.

• Teletrabajo y turismo residencial: Ciudadanos procedentes del norte de Europa (Reino Unido, Alemania, Países Bajos y países escandinavos) buscan vivienda primaria o secundaria atraídos por el clima, los campos de golf y las vistas al Estrecho.

• Poder adquisitivo y producto prime: La obra nueva en estas áreas está diseñada con altos estándares de eficiencia energética, zonas comunes, piscinas comunitarias y seguridad privada, lo que fija precios de partida que superan con frecuencia los 300.000 a 500.000 euros. Cifras inaccesibles para el sueldo medio comarcal, pero sumamente competitivas para el mercado comprador internacional.

Dos mercados en una sola comarca

La disparidad entre la obra nueva y la segunda mano evidencia la tensión del mercado inmobiliario campogibraltareño:

Mientras los residentes locales encuentran en la segunda mano la única vía de acceso a la propiedad, el segmento de obra nueva en zonas de expansión se consolida como un mercado exterior, fuertemente vinculado a la dinamización económica internacional y a la incertidumbre o avance de los acuerdos de regulación con Gibraltar.